近两(liǎng)年火爆的(de)创新产品(pǐn)公募REITs进入密集分红(hóng)期，近(jìn)日(rì)7只REITs陆续迎来除息(xī)日，公募REITs整体呈现出高(gāo)比(bǐ)例(lì)稳定分红，15只(zhǐ)公告(gào)2022 年(nián)可供分配金(jīn)额的REITs产品，平均分红比(bǐ)例接近99％。

　　多位业(yè)内人士(shì)对此表(biǎo)示，强(qiáng)制分红机制是公(gōng)募REITs主(zhǔ)要特(tè)征之一(yī)，稳定(dìng)分红体现出该(gāi)类产品长期投资价值，通(tōng)过观测经营活(huó)动现金流(liú)、可供分配现金等(děng)指标，也是观察REITs项目底层资产运营情况的“窗口”。他们也提醒普(pǔ)通投资者注意，与产权类项(xiàng)目相比，特许经营REITs项(xiàng)目在(zài)经(jīng)营权到(dào)期后不再产生现金(jīn)收益，特许经营(yíng)权分红目前(qián)已包含(hán)了利润分(fēn)配和本金的(de)归还，在选择投资标(biāo)的时应了解资产类(lèi)型和分红(hóng)的(de)特征。

　　15只公募REITs产(chǎn)品分红

　　平均分红比例(lì)98.89％

　　公募REITs 进入密集(jí)分红期，近日7只REITs产品（4月17 日-4月(yuè)21日）陆(lù)续迎(yíng)来除息日(rì)，此外尚有6只(zhǐ)REITs实际分配情况尚未公布。整体来看(kàn)，公募REITs呈(chéng)现出了(le)高比例的(de)稳定分红，15只公告2022 年可(kě)供分(fēn)配金额的公(gōng)募(mù)REITs产品中，2022年全(quán)年分(fēn)配金(jīn)额(é)占可(kě)供分配金(jīn)额(é)比例平均为98.89％，且(qiě)绝大(dà)部分分配比(bǐ)例(lì)在96％以上。

　　中(zhōng)金(jīn)基金相关负责人对此表示，投资公募REITs的主要(yào)收(shōu)益来源为持有期分(fēn)红收(shōu)益，以及基金份额交易价格(gé)的变化。基金份额(é)二级市场价格(gé)受(shòu)到公募REITs资产运营情况及市场因素的综合影响(xiǎng)，较易引起波(bō)动。与(yǔ)此相比，基(jī)金分红预期则(zé)更有规律可循。公(gōng)募REITs的(de)分红主要来(lái)自基础设施(shī)资产的经营现金流，投资(zī)人通(tōng)过基金募集材料和信息(xī)披(pī)露文件(jiàn)，结合(hé)行业及市场情况(kuàng)，可以分(fēn)析基础设施(shī)项(xiàng)目的(de)经营业绩(jì)，作为进行(xíng)投资决策的(de)重要参考。

　　“相(xiāng)对于基金份(fèn)额二级(jí)市场(chǎng)价格(gé)变化导致的浮盈(yíng)或浮(fú)亏，分红作为基金份额持有人实际(jì)获得的现金收益，对(duì)于长期投资(zī)者(zhě)更具(jù)参考价(jià)值。”中金基(jī)金相关负责(zé)人(rén)称。

　　平安(ān)基金REITs 投资中心运营高级副总监(jiān)李华平也表示，根据《公(gōng)开募集(jí)基础设施证券(quàn)投资基金指引（试行）》及(jí)相关(guān)法(fǎ)规(guī)要求(qiú)，基础设施基金应(yīng)当将(jiāng)90％以上合(hé)并后基金(jīn)年度(dù)可(kě)分配金(jīn)额(é)以现金(jīn)形式分配给(gěi)投资者，强制分红机(jī)制是公募REITs的主要特征(zhēng)之一，稳定的分红(hóng)机(jī)制体现出REITs产(chǎn)品长期(qī)投(tóu)资价(jià)值。

　　中航基金也认(rèn)为(wèi)，从投(tóu)资(zī)角度来(lái)看，基础(chǔ)设施公募REITs同时具备“股性”和(hé)“债性”双重特(tè)点。二级市场(chǎng)价格反(fǎn)映这类产品(pǐn)“股(gǔ)性”的一面，分红体现了这类(lèi)产品的(de)“债性”特点。公募REITs有(yǒu)强(qiáng)制分红(hóng)要求，分红类似(shì)于(yú)债券派(pài)息(xī)，但不等同于(yú)债券的固定利息回报，而(ér)是由可供分配(pèi)现金(jīn)决定。

　　从机构投(tóu)资者的(de)角度来看，一(yī)方(fāng)面是公募REITs丰富(fù)了机(jī)构投(tóu)资者的(de)投资品(pǐn)类，为资产配置多元化提供抓手，具有较(jiào)强的配置价值。另一方面，公(gōng)募REITs的分红能够帮助(zhù)机(jī)构投资者稳定收(shōu)益(yì)。机构(gòu)投资者公募(mù)REITs能(néng)够通(tōng)过分红获取相对于(yú)投(tóu)资债券相对(duì)高的收(shōu)益性，在有效控制风险的前提(tí)下(xià)，增厚资产包收(shōu)益，起到投资(zī)“压(yā)舱石(shí)”的作用。

　　分红(hóng)除了(le)投资收益“落(luò)袋为安(ān)”外，市场对于未来分红水平的预期，也(yě)是影响REITs基金二(èr)级市场价格(gé)走势的(de)关键因素之(zhī)一。

　　从近(jìn)期公募REITs的(de)二(èr)级市场表(biǎo)现看，截至4月(yuè)21日，今年以来中证REITs（收盘）指数(shù)收(shōu)于975.99 点(diǎn)，年内下跌7.44％，未跑赢主要股票(piào)和债券宽基指数。

　　“截(jié)至2023年3月31日，有20只公募REITs发布了(le)2022年年(nián)报，部分(fēn)产品受宏观(guān)经济的影响，可分配金额(é)完成(chéng)率(lǜ)不达预期(qī)，一定程度上影响了公募(mù)REITs二级市(shì)场的(de)价格。”李华平(píng)称，公募REITs二级市(shì)场的(de)价格波动受多重因素的影响，投(tóu)资收益是影响REITs二级(jí)市场价格(gé)的主要因素之一(yī)，而稳定的分红(hóng)有利于吸引投资者(zhě)参与公募REITs二级市(shì)场的投资。

　　中金基金相关负责人也表示，近期(qī)经济预期(qī)恢复(fù)，一方(fāng)面(miàn)市场热点呈现向(xiàng)股票和债券回归的过程；另一方面，基础设施项目(mù)的经营业(yè)绩相对经(jīng)济活力(lì)的改善有一定(dìng)的滞(zhì)后性。

　　此外(wài)，公募REITs在分红除权日，将(jiāng)对基金份额的开盘指(zhǐ)导价做调减处理，调减金额根据单(dān)位基金份额(é)的(de)分(fēn)红金额进(jìn)行计算。除权操(cāo)作是对分红前(qián)后基金份额净值变化(huà)的修正，使(shǐ)投资人在(zài)基(jī)金分红前后均可以获得公平的投资机会。

　　“分红(hóng)可(kě)增强(qiáng)投资者长期投资的信(xìn)心(xīn)，同(tóng)时需结合持有产品的特性(xìng)，关注二级市场扰动对整体收益(yì)的影(yǐng)响程度。”中航基金相关人士(shì)也称。

　　特许经营权分红包括利润(rùn)分配和本(běn)金归还

　　普通投资者(zhě)应了(le)解(jiě)底层资产情况

　　多位业内人士还提醒，与现有公募基金(jīn)分(fēn)红前(qián)提是本(běn)金之上的增(zēng)值部分不(bù)同，特许经营权REITs基金运作(zuò)期(qī)间(jiān)的(de)“分红”界定为“分派”更为准(zhǔn)确(què)，分(fēn)派的是本(běn)金与增值两个部(bù)分，两个部分(fēn)之间的比例是变动的，与现有公(gōng)募基金分(fēn)红(hóng)差(chà)异(yì)很(hěn)大(dà)，大多数普通投资者可能把“分(fēn)派”金额(é)误认为是持续分红。一旦30年、40年、50年、60年等合(hé)同年限到期后(hòu)基金价(jià)值面临极(jí)大不确定性，这是(shì)该类投(tóu)资者应(yīng)该注意的情(qíng)况。

　　李华平表示，目前公募(mù)REITs主要(yào)有特(tè)许经(jīng)营权类和产权类两大资(zī)产类型，持有产权(quán)类产品的(de)收益主要包括每年的现金分红及资产增(zēng)值的收(shōu)益(yì)，而持有特许经营类产(chǎn)品的收益(yì)主要来自项目每年(nián)的现金分红。其中，特(tè)许(xǔ)经营权(quán)类资产的分红包括了(le)利润(rùn)分配(pèi)和本(běn)金的归还，两者(zhě)的比率也是变动(dòng)的，对特许经营权(quán)类资产的公募(mù)REITs可以内部(bù)收(shōu)益率(lǜ)（IRR）来衡量(liàng)投资收益。普通投(tóu)资(zī)者(zhě)在选择(zé)投资(zī)标的(de)时，应了(le)解公(gōng)募REITs底层资产的类型。

　　中航基(jī)金也表示(shì)，从细分来看，各类公募REITs分红因底层(céng)资产属性不同(tóng)而(ér)形成区别。特许(xǔ)经营权类的(de)公(gōng)募REITs产品因其(qí)分红相皖d是哪里的车牌号，皖d是哪里的车牌号码当于包(bā皖d是哪里的车牌号，皖d是哪里的车牌号码o)含(hán)“本(běn)金+收(shōu)益”，分(fēn)红相(xiāng)对较多(duō)，债性偏(piān)强(qiáng)。而产(chǎn)权类的公(gōng)募(mù)REITs分(fēn)红主(zhǔ)要为(wèi)“收益”，更看(kàn)重底层(céng)资产的价值(zhí)增值，所以相对股性(xìng)偏强。普通投资(zī)者在选择公募REIT时(shí)，需要(yào)考虑(lǜ)底层资产属性，对所选择产品的二级市场(chǎng)价格和分红(hóng)有合理预期。

　　中金基(jī)金相关负责人也认为(wèi)，与产(chǎn)权(quán)类项目相比，特许经(jīng)营(yíng)项目(mù)在经营权(quán)到期后不再能产生现(xiàn)金收益，因此将可(kě)供(gōng)分配金额的分(fēn)配理解为(wèi)“分派”比(bǐ)“分红”更(gèng)加准确。基于(yú)这个特(tè)点，剩余经(jīng)营(yíng)期限较短的特许经营项(xiàng)目，通常具备更高(gāo)的分派率水平。对(duì)于剩余期限较长的特许经营权(quán)项(xiàng)目(mù)，即(jí)使分派率(lǜ)相对较低，也有足(zú)够年限收回本(běn)金并(bìng)取(qǔ)得收(shōu)益(yì)。

　　中金基金(jīn)该(gāi)负责人提(tí)醒投(tóu)资者注意，特(tè)许(xǔ)经营权项(xiàng)目的分派金(jīn)额包(bāo)含了投资本(běn)金，在不进行扩募的情况下，基金份额单价随着分派进度逐年下(xià)降是正(zhèng)常现象，投(tóu)资特许(xǔ)经(jīng)营权REITs的(de)收益来自项目剩余期限产生的(de)现(xiàn)金(jīn)流。

　　“与特许经营(yíng)项目相(xiāng)比(bǐ)，产权类(lèi)项目的(de)土地或建筑的剩余使用(yòng)年限一般(bān)较长，再加(jiā)上(shàng)到期后通过对建(jiàn)筑的更新改造或(huò)补(bǔ)缴土地(dì)出让金等追加投资(zī)，有机会进一(yī)步延长经营期限。这种类似永(yǒng)续经(jīng)营的假设(shè)反(fǎn)映在(zài)基础(chǔ)资产(chǎn)的估值上，使产权(quán)类REITs具备更显(xiǎn)著的资产投资(zī)属(shǔ)性。”该负责人称。

　　观测内(nèi)部收益率(lǜ)等指(zhǐ)标

　　评(píng)估项(xiàng)目底层资(zī)产(chǎn)运营情况

　　在基金分红的时点(diǎn)，多位业内人士(shì)还表示，在(zài)产品分红期，投(tóu)资者可以观测经营活动现金流、可供分(fēn)配(pèi)现金、内(nèi)部收益率等指标(biāo)，来观(guān)察和评估(gū)项目底层资(zī)产的(de)运营情(qíng)况。

　　中航基金(jīn)表示(shì)，年报(bào)指标中，跟现金相关的指(zhǐ)标有两个：一是年报中披露的经营活(huó)动现金流，二是可供分配现金，二者存在本(běn)质性区别。经营活动(dòng)产生的现金净流量是指(zhǐ)企(qǐ)业经营、筹资、投资产生的现金流，基于企(qǐ)业本(běn)身(shēn)经营活动产生(shēng)；可供分配的现金实(shí)质上是从EBITDA出发，对非现金(jīn)影(yǐng)响(xiǎng)利润表的(de)项目进(jìn)行调整(zhěng)，加期初现(xiàn)金，最终(zhōng)得到的(de)账面现金(jīn)。

　　李华(huá)平也表示，公募REITs作为资(zī)产(chǎn)配置新选择，投资价(jià)值(zhí)体现(xiàn)在(zài)相(xiāng)对股债市场独立(lì)的资(zī)产配(pèi)置功能，比较适合(hé)长期(qī)持有。建议投资者对经营权类的资(zī)产可以(yǐ)更多(duō)关(guān)注内部收(shōu)益率的高低(dī)，对产权类的(de)资产更多关注分派率高低。因为公募(mù)REITs可分配收益主要来自底(dǐ)层(céng)资产的经营净(jìng)现(xiàn)金流，所以底层资(zī)产(chǎn)运营(yíng)情(qíng)况直接影响投资回(huí)报，投资者可(kě)综(zōng)合考虑原始权益人综合实力、运营(yíng)管理(lǐ)机构实力(lì)、公募基金管理(lǐ)人实(shí)力(lì)等多重因素来选(xuǎn)择投资标的。

　　中信证券研报也显示，公募REITs进入密集(jí)分(fēn)红期，由于(yú)分红交(jiāo)易(yì)带(dài)来的短期(qī)博弈机(jī)会仍在，叠加此前市场接连(lián)回(huí)调，建议投资者关注(zhù)有基(jī)本(běn)面支撑、填权效(xiào)应相对(duì)明(míng)显、同时分(fēn)红(hóng)规模(mó)较为可观的个(gè)券。

　　“公募REITs的招募说(shuō)明书均会载明REITs在发行首(shǒu)年及次年的可供分配金额(é)预测。投资者可以将REITs的实际分红金额与募(mù)集材料(liào)中披露预(yù)测(cè)进行比较分(fēn)析，结合经济及市场的实际(jì)环境，对(duì)基(jī)础设施(shī)项目的运营业绩及REITs的(de)管(guǎn)理能力进(jìn)行判断。”中金(jīn)基金上述负责人(rén)也称。

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